专家：上海楼市有望成为一线城市中企稳修复标杆
消费日报网讯（记者 王洋）据上海市房屋管理局官方微信公号消息，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自2026年2月26日起施行。
《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。《通知》规定优化住房公积金政策。一是适度提高住房公积金最高贷款额度。二是优化贷款套数认定。三是扩大多子女家庭购房支持范围。此外，《通知》规定自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
“上海此次出台的‘沪七条’，是在全国楼市筑底修复关键阶段的背景下，上海推出的精准适配型政策组合拳。从限购、公积金、房产税三大维度协同发力，以稳定市场、优化供给、提升流通为目标，助力激活合理住房需求，打通置换链条，缓解存量流通压力，带动增量市场，在稳定市场的同时，推动行业向“好房子”建设、高质量发展转型。”58安居客研究院院长张波在接受记者采访时表示，随着春节后市场回归常态，政策效应逐步释放，上海楼市有望成为一线城市中企稳修复的标杆，带动长三角核心城市形成联动复苏态势。
在精准优化限购方面，张波表示，本次阶梯式松绑策略精准契合上海客群结构与置业需求，有效承接市场刚需与改善增量。从58安居客平台数据来看，2025年数据显示，上海一二手客群重合度仅8.7%（2026年1月进一步降至8.5%），为全国最低，“新房改善、二手刚需”的分化格局稳固。此次将外环内非沪籍购房社保/个税年限缩短至1年，精准降低新市民、新人才的首置门槛，适配二手房市场的刚需主导特征。同时线上显示，上海二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点，挂牌量却仅同比微增1.72%，刚需首置需求存在释放空间但受限于购房门槛。满3年可外环内增购1套的规定，以及持居住证满5年免社保/个税购房的条款，则覆盖了更为全面的置业群体，确保了新增需求能分别向一二手市场精准传导。
在公积金贷款政策的优化方面，张波认为，是本次新政提升支付能力、打通置换链条的核心抓手，直击上海改善置换痛点，与市场“卖旧买新”的核心需求高度契合。2025年上海二手房挂牌时长同比延长15.26%，达98.75天，流动性压力显著，而新房找房热度同比下降12.0%，改善需求因支付能力、贷款限制难以释放。此次将首套公积金贷款额度从160万元提至240万元，叠加多子女、绿色建筑上浮政策后最高达324万元，适配上海高总价的特征，有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力。多子女家庭二套贷款额度上浮20%的政策，将支持范围从首套拓展至二套，精准匹配这类家庭的居住升级需求，也贴合人口结构变化趋势。公积金政策的优化，将有效提升改善家庭购房能力，推动上海二手房流通性提升，进而带动新房市场改善需求释放，形成一二手市场双向赋能。
在张波看来，在个人住房房产税政策的完善方面，是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，精准缓解置业税费顾虑，与当前二手房流通性不足的特征形成呼应。2025年上海二手房成交占比已达65%以上，成为市场成交主力，沪籍家庭作为本地置业主力，其改善置换需求的释放是推动市场循环的关键。此次房产税政策调整，只要新购住房为家庭唯一住房即可暂免房产税，不仅能鼓励沪籍家庭合理置换，更能推动二手房市场房源流通性提升。
“此次政策是针对刚需、改善、置换三类真实需求的精准赋能，政策落地后将直接带动三大需求释放：一是新市民、新人才的外环内首置需求，二是长期在沪人群的外环内改善增购需求，三是沪籍家庭的置换升级需求。这三类需求均为市场核心合理需求，将有效激活上海新房、二手房交易活力，缓解二手房流动性压力，推动交易规模稳步提升。”张波说道。
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